Запись, в первую очередь, для Айрин Рэйн, но вдруг кому еще будет полезно.
Как я покупала квартиру в Киеве и с чем я столкнулась.
Самое важное правило в работе с недвижимостью (а особенно в Киеве) - здесь все надо делать довольно быстро. С арендой так счет идет чуть ли не на минуты - как-то мы опоздали на джентльменские 10-15 минут на смотр квартиры и её моментально сдали другим. С приобретением все не так серьезно, но затягивать не стоит. Потому как хорошие варианты нужны не только вам *записать и повторять как мантру*.
Это если вы не миллионер, правда. Здоровые многокомнатные квартиры мечты могут и подождать своих хозяев.
Первичный рынок.
В нем я копалась больше, собственно, все же хотелось такое чтоб с нуля и не переделывать за кем-то. Здесь, самый жирный нюанс в том, что, по большей части, покупка идет на свой страх и риск. Чем раньше на момент строительства ты выкладываешься, тем меньше стоит квадратный метр. А еще бывает так, что пока дом приобретет хоть какие-то очертания все квартиры твоей мечты разберут и выбирать будет не из чего.
Естественно, прежде чем на такое пойти, нужно двадцать раз перепроверить застройщика и оценить риски. Потому как нынче в Киеве бардак, передел власти, подковерные интриги и не у всех застройщиков полный порядок с документами, - это касается как компаний с традиционно плохой репутацией, так и именитых застройщиков. Примеры и тех и тех я регулярно вижу возле работы - с одной стороны квартал Південний от стремного застройщика, у которого чуть ли не все объекты в Киеве с нарушенной документацией (а значит, оно незаконно, стоить там нельзя, могут не подвести воду, не выдать почтовый адрес или еще что), и меньше чем через остановку трамвая - ЖК на ул.Королева 46 от Интеграл-Буда (большой и стабильный застройщик) почти законченное, но на земле, где должна была строится "культова споруда" и еще какая-то фигня. Правда, кажись, в оба объекта уже потихоньку заселяют людей, но больше одного окна в доме не свети
Так что не факт, что застройщик не уладит это все до нужного срока. Правда, могут выдать ключи, заселить, а вот с получением всевозможных прописок окажется трабл (там, кстати, сейчас тоже жутчайшая коррупция).
Очень часто небольшая цена за квадрат вызвана именно подобной проблемностью объекта.
Потому важно проверить и перепроверить. Посмотреть кадастровую карту. Посоветоваться с ЛУНом (про него дальше). Почитать форумы типа domik.ua/
Вот, кстати, довольно наглядный ресурс еще: monitor.mkk.kga.gov.ua/
Кстати, про форумы и прочее, здесь также действует правило "все лгут". Конкурентам достаточно оставить пару неприятных комментариев о застройщике на популярном ресурсе и это может хорошенько повлиять на потенциальных покупателей. Пример, - в треде заявляется, что в доме проблемы с водопроводом/канализацией/кладбище прямо под окнами и там привидения воют, а затем менеджеры устают как ваньки отвечать на обыкновенные вопросы и презентовать заинтересованным все-все идеальные пакеты документов на воду/канализацию/клумбочку. Это если заинтересованные после такого пиара таки останутся и решаться позвонить в отдел продаж.
Но и полезную информацию с форумов получить тоже можно. Моя мама вон на них не заглядывала и вполне велась на соблазнительные предложения фихзнает каких застройщиков.
Изначальный поиск и проверки я производила через novostroyki.lun.ua/ - там есть упоминание, если застройщик где спалился, а также чудесная колонка от тайного покупателя, да и вообще всячески рекомендую этот ресурс - он нагляден.
Найти что-то почти готовое по приличным ценам, увы, сложно, но возможно. Бывает так, что часть секций беспроблемно заселена, это вызывает доверие.
У многих застройщиков есть беспроцентная рассрочка до момента окончания строительства, а также акции "заплати 100% - получи скидку". Дальше оно опционально и зависит от пожелания застройщика - могут сделать рассрочку с процентами еще на пару лет, могут потребовать выплатить все строго до момента сдачи дома. При частичной оплате (это могут быть 30, 50, 70 или еще сколько-то %) обычно остаток стоимости фиксируется и не будет повышаться при скачке бакса/стоимости квартиры.
Совсем без первого взноса, увы, вариантов нет.
У меня дом не совсем новостройка - это реконструкция, перестройка небольшого коттеджа в многоквартирный домик на 4 этажа. Изначально по условиям там было 70% первый взнос, остальное - рассрочка в баксах до 8 лет под 8% годовых (что немного, по сравнению с кредитами в большинстве банков), но мне удалось договориться на 50% первого взноса. Это весьма лояльные условия. В банках кредиты на жилье выдаются примерно с 16% годовых, если выдаются, конечно.
Метраж.
Больная тема, так как в современных новостройках традиционно делают большие квартиры. 40+ метров для однокомнатной это норма. Только вот за счет количества этих метров получается нехилая цена на квартиру в целом.
Маленькие квартирки есть у некоторых застройщиков, но чаще всего встречаются у УКО/Сити групп (или как они там правильно?) - а это весьма ненадежный застройщик, да еще и объекты у него вечно в неведомых ебенях каких.
Но есть и исключения, ессно (вот у меня - и мизер по метрам и жопа Киева).
Вообще есть традиционное деление на эконом/комфорт/бизнес/элит. В критерии входит не только качество и фишечки (например, суперкирпич и закрытая территория), но и метраж. Потому маленькая квартирка в хорошем районе может считаться экономом, а большая в не слишком презентабельном доме - комфортом.
По расположению, кстати, возле метро сейчас, по большей части место уже все растаскано и обычно вписывается только что-то элитное. Тем не менее, можно внимательно помедитировать на план развития метро и прочих транспортных планировок и сделать задел на будущее.
Хотя, в любом случае стоит это сделать, - неподалеку от меня есть большой, красивый, весть из себя экологичный комплекс рядом с лесом. Только вот там рядышком в скором времени хотят сделать кусок окружной и жильцы уже спят и видят её в кошмарных снах.
Кстати, сейчас очень активно развивается пригород - Софиевская и Петропавловские Борщаговки растут как на дрожжах, в Ирпени заявлено столько новостроек, что на татаро-монгольскую орду хватит, в Вышгороде, в принципе, тоже интересные проекты есть, Вишневое, опять таки. Если не столь критичен вопрос маршруток-добиралова, то там есть варианты на любой вкус, цвет и карман. Цены значительно меньше.
Я так почти присмотрела няшный комплекс в 15 минутах ходьбы от м.Теремки - там домики находились буквально в 10 метрах за чертой Киева и это таки сказывалось на цене. Знакомые же, живущие в пригороде, часто вполне довольны благоустройством своих городов, а вот буквально сегодня утром у меня дорога от друзей из Вышгорода заняла столько же, сколько из дому.
Вторичка.
Здесь, если честно, я испугалась. Тот, у кого есть опыт поиска жилья для аренды, знаком с этим адом из разномастных объявлений разной степени правдивости. Так и здесь - большая часть объявлений размещена риелторскими конторами и не вызывает доверия. Потому нужно искать отзывы об этих конторах (мне встрчались диаметрально противоположные) и сотрудничать уже с ними.
Тем не менее, риелтор в любом случае предоставит вам определенные варианты. В том числе, и на небольшой бюджет. Но, кроме всего, профессиональные услуги потребуют немалой оплаты, зависящей от суммы сделки.
Есть случаи, когда после знакомства продавца и покупателя они сговариваются и кидают риелтора, заключая сделку мимо него. Это выгодно, в первую очередь, покупателю, так как все услуги оплачивает именно он. Тем не менее, есть шанс, что в этом случае он также получит сколько-то головной боли, если документы будут подготовлены неправильно (невыписанные люди, долги по коммуналке и все такое). У меня одни мои друзья в такое вляпались, но успешно пережили.
Тем не менее, риелтор тоже может кое-чего умолчать или утаить, абы продать квартиру. Потому, в любом случае, нужно будет проводить соцопрос бабушек под подъездом и разведку на пример окружающей среды. А то вдруг получите цыганский табор по соседству и воскресную дискотеку под окнами.
Ну и все же, тут действует правило "не вам одним нужно классное жилье за недорого". Потому варианты могут быть разными и небогатыми.
Владельцы же, наоборот будут старатьсчя продать свою родную хрущевочку подороже. Это вам она в жопе мира кажется, а они там уже все знают.
Ах да, плюсами квартиры на вторрынке, несомненно будет всевозможная сантехника, возможно, кухня и всякие апгрейды. Но это все нужно уточнять. Но в целом, порой легче сразу заехать и жить, чем тусить на арендованной квартире и ездить делать ремонт в новострое (о, кстати, некоторые застройщики предлагают ремонт "под ключ", что удобно).
Что я еще забыла?